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La verdad sobre el mercado inmobiliario español de Borja Mateo – Apuntes Breves

Posted by Raul Barral Tamayo en Lunes, 14 de noviembre, 2011


Durante el período 2000-2006, nuestro país vivió embarcado en una auténtica vorágine inmobiliaria que produjo que la media de los precios de los inmuebles superara 13 veces el salario de un trabajador. En el año 2007 tuvo lugar la famosa crisis financiera, la cual supuso un verdadero varapalo para el sector bancario internacional y, muy especialmente, para el nuestro. Las consecuencias en el mercado inmobiliario español no se hicieron esperar: se dejaron de vender pisos y los precios comenzaron a bajar.

Descubre mediante este libro, de la mano de un experto en mercado inmobiliario, las claves de lo que realmente está sucediendo en el mercado inmobiliario español, cómo los precios de los pisos han bajado más del 30% desde su cresta a mediados de 2006, el precio de los alquileres más del 35%, y entiende por qué bajarán aún más durante los próximos años.

Conoce cuál es la situación real del sistema financiero español, sus consecuencias en el mercado inmobiliario y las causas de la quiebra de muchas entidades financieras. Métete en la cabeza de los políticos, las cajas/bancos y constructores/promotores/inmobiliarias y averigua lo que ellos saben y nunca te dirán, así como los métodos que ellos utilizan para inducirte a error y que tomes decisiones muy beneficiosas para ellos, pero nefastas para ti.

Aprenderemos una serie de técnicas muy efectivas de negociación a la baja de precios de compra y de alquiler. El libro contiene más de 700 referencias bibliográficas y constituye, tal vez, el mejor y más actualizado estudio sobre el mercado inmobiliario español.

Borja Mateo, estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena finalizando sus estudios en el año 2000. Además de dedicarse a la economía es traductor e intérprete jurado de alemán en España y en el Estado Federado de Baden-Württemberg. Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres. Borja es poseedor del distintivo de honor de la República de Austria.

Algunas de las cosillas que aprendí leyendo este libro que no tienen porque ser ni ciertas ni falsas ni todo lo contrario:

  • Borja Mateo en ningún momento asesora ni aconseja a nadie sobre ningún asunto. A lo único que se dedica es a analizar la realidad tal y como es y sacar conclusiones.
  • Nunca has de tomar una decisión, ya sea de actuar o de permanecer pasivo, basado en lo que leas en este libro: cualquier decisión ha de ser resultado de tu propio juicio.
  • Joseph Goebbels: “La más brillante de las técnicas propagandistas no conseguirá su objetivo a no ser que tenga como principio fundamental el repetir de forma constante las mismas ideas una y otra vez”.
  • De generación en generación se ha ido transmitiendo la falsa idea de que “el alquiler es tirar el dinero”, de que los pisos “nunca bajan” y demás.
  • Al no existir un mercado de alquiler que funcione, la movilidad geográfica de los trabajadores se encuentra muy mermada.
  • Será, como muy pronto a partir del año 2014 cuando, tal vez, sea un buen momento para comprarse un inmueble, pero nunca antes.
  • ¿Qué es el valor objetivo de un piso? Es lo que has de estar dispuesto a pagar por él de acuerdo con criterios estrictamente económicos.
  • ¿Cuáles son los criterios que empleo para determinar el valor objetivo de un piso? El alquiler que se puede obtener con el piso, el tipo de interés que te cobrarían por una hipoteca en el caso de que desearas comprar el piso y el riesgo de que, como propietario, no te paguen el alquiler.
  • Cuanto más suba el tipo de interés al que te financias, menor será el valor objetivo del piso porque más caro te costará financiarte.
  • Cuanto menor sea la renta que puedas obtener por el piso, menor será el valor objetivo del piso porque cada año ganarás menos alquilando.
  • Cuanto mayor sea el riesgo de que el inquilino no te pague, menor será el valor objetivo del piso.
  • La única estadística que refleja realmente lo que está sucediendo en el mercado es la de TECNOCASA.
  • Los precios han caído, por lo menos, un 35,43% en términos reales (teniendo en cuenta la inflación) y un 30,04% en términos nominales (sin tener en cuenta la inflación).
  • Los precios de los pisos caerán el 65-70% (teniendo en cuenta la inflación) hasta que la burbuja se desinfle.
  • La clave de que el mercado de alquiler en España no funcione es que los propietarios no están protegidos respecto de los inquilinos. Ni al Gobierno, ni a las constructoras ni a bancos/cajas les interesa que los propietarios lo estén. De esta forma mantienen artificialmente los precios de compraventa de los pisos lo más alto posible.
  • La falta de transparencia en los mercados de alquiler y de la compra nos impide determinar cuál es la operación más adecuada económicamente.
  • La situación real de los bancos/cajas puede ser mucho peor que la declarada.
  • Otra forma de valorar un piso es el llamado método PER. Relación heredada del análisis bursátil. Es el número de años que tardaríamos en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. La media histórica en España está sobre 19.
  • El valor objetivo de un piso sí es calculable.
  • Los precios de tasación que publica el Gobierno inducen al error. Hay razones de peso para pensar que el único objetivo de esta información es beneficiar a los bancos, cajas y constructoras.
  • Cuanto más dinero te presto más dinero gano en intereses; cuanto más diga que vale tu casa más dinero te tendré que prestar para que la puedas comprar.
  • ¿Quién tasa la casa? El mismo que da el préstamo: el banco o la caja.
  • Se comienza a expandir desde todos los estamentos políticos la idea de que “es un buen momento para comprarse un piso”, a pesar de ser falso. Lo que se busca es que el ciudadano de a pie adquiera esos pisos que cajas, bancos y constructoras tienen en su propiedad, a precios muy por encima del que los potenciales compradores estarían dispuestos a comprarlos.
  • Aunque sepa que el deudor no podrá pagar, el banco y caja no tiene interés en que el propietario del piso se declare insolvente. Para evitarlo, le concederá una novación de la hipoteca, es decir, la ampliación del préstamo hipotecario a más años. El fin es claro: no tener que contabilizar más morosos con el fin de aparentar una mejor situación.
  • La prioridad absoluta es mantener al deudor en el piso mientras que pueda pagar, por lo menos, los intereses de la deuda hipotecaria.
  • Una parte muy importante de las entidades de tasación pertenecen a entidades financieras y de crédito. Las que no pertenecen mayoritariamente manifiestan al menos que sus clientes son estas mismas entidades.
  • Las tasadoras asociadas a ATASA están ofreciendo como precios de tasación precios que están muy por encima de los alcanzables en el mercado, pero que vienen muy bien para tapar los agujeros patrimoniales de las cajas/bancos.
  • TINSA no reconoce que los pisos han bajado tanto en las grandes ciudades, pero si un pequeño 9,7%.
  • Índices de precios: Fotocasa, el Precío metro y TECNOCASA.
  • En las zonas de costa o de segunda residencia en general auguro bajadas del 75-80%.
  • Cuanto menor sea la tasa de paro y mejores las perspectivas de futuro sobre el empleo, más fácil será que na persona opte por comprarse un piso.
  • Los dos últimos resquicios del Franquismo en las instituciones del Estado son la Monarquía y el sistema de sindicatos.
  • Los sindicatos han heredado del Franquismo una preponderancia política desproporcional a la representatividad que tienen entre la población.
  • Los sindicatos no están para proteger los derechos de los trabajadores, sino los de sus propios miembros. Los sindicatos españoles son los sindicatos de los que trabajan, pero no lo de los desempleados.
  • Los sindicatos mayoritarios dependen de la generosidad del Estado.
  • Las bajadas de los tipos de interés son un gran apoyo al crecimiento de los precios de los pisos, pero la tasa de paro resulta determinante.
  • Los pisos vacíos en su totalidad están por encima de los 3 millones.
  • Los grandes medios de comunicación no están al servicio de sus clientes sino del grupo de accionistas que los han creado.
  • Es necesario reformar el mercado de alquiler en España. Como consecuencia de ello, los precios de los alquileres y de los pisos bajarían.
  • La gente en España está muy poco dada a negociar los precios que se les piden.
  • Por lo general merecerá la pena comprarse un piso cuando los gastos por alquiler sean mayores que los pagos de intereses por la compra del piso en cuestión, y además, se espere que el precio de los pisos suban.
  • Un mercado de alquiler eficiente es aquel en el que el arrendador tiene el suficiente aliciente como para sacar al mercado de alquiler su piso porque sabe que la ley le protege y puede desahuciar al inquilino moroso sin dilaciones.
  • El mayor riesgo del arrendador es por tanto el de no cobrar la renta durante todo el período que tardará en echar a su moroso inquilino. A ello se suman los desperfectos que éste pueda producir. Ante ello la protección de la ley es mínima.
  • Es muy difícil comparar un piso con otro. La única forma es mediante el calculo de su valor objetivo.
  • Es factible, aunque no siempre fácil, conocer el precio al que se ha vendido o alquilado un piso.
  • Principios que rigen las compras que llevan a cabo empresas como Lidl y Aldi: preguntar al mayor número de oferentes por su producto; hacer ofertas lo más draconianas posibles.
  • En España existe el miedo de tener desavenencias con otra persona. Se trata de evitar entrar en discusiones sobre un tema con el fin de no provocar el rechazo del contertuliano.
  • Puede que a partir del año 2014 sea buen momento para comprarse piso, pero nunca antes.
  • Aunque realmente sea el piso que deseas por todo el oro del mundo NUNCA lo expresaría. El desesperado por vender es el propietario.
  • Ni se me ocurrirá dar una señal mediante un contrato de arras. No nos hace falta.
  • Es un muy buen momento para alquilar y, sobre todo, para negociar el precio de un alquiler existente.
  • La situación patrimonial de la banca y cajas españolas es, posiblemente, mucho peor de lo que nos están haciendo querer ver.
  • El Banco de España se halla ante dos posibilidades: por un lado, obligar de forma rápida a los bancos y cajas a reconocer las pérdidas que tienen porque los precios de mercado de los pisos que poseen son menores que los créditos que aún se les adeudan, o bien arrastrar esta situación durante varios años.
  • La cuestión que queda pendiente es saber cuándo se va a recuperar el mercado inmobiliario, así como cuánto más tiempo les permitirá el Banco de España a bancos y cajas conservar esos pisos sin tenerlos que sacarlos a la venta.
  • El poder político crea un sistema de leyes que protegen muy bien los intereses de los bancos/cajas y constructores, pero que son muy negativas para los ciudadanos.
  • Los bajos tipos de interés, una mala regulación de la actividad bancaria por parte del Gobierno, la mitología popular y la nula cultura financiera propiciaron la creación de una burbuja en el mercado inmobiliario.
  • Se intenta de forma torticera presentar cualquier momento, independientemente de cuándo se hable, como el momento idóneo para comprarse un piso, a pesar de que se sabe que esto es falso.
  • En España existe la idea de que todos tenemos que ser licenciados.
  • El alquiler  ha sido denostado como propio de pobres, para aquellos que no podían comprar.
  • Fue durante el Franquismo cuamndo la opción de compra se popularizó.
  • Los mejores sistemas sociales y económicos son aquellos que promueven la competencia leal entre individuos.
  • Guillem Bou: “La endogamia, el acoso y el caciquismo no son frecuentes en la universidad española: son su modus vivendi”.
  • Al español le cuesta mucho romper con cualquier dinámica de grupo. Es grupo-dependiente como los borregos.
  • En España nunca se ha aceptado de buen grado a los creadores independientes, a los que son distintos.
  • El Franquismo obtuvo un gran logro: la creación en España de una fuerte clase social media inexistente durante la II República. En caso de que el sistema marxista hubiera triunfado en España, las clases medias actuales nunca hubieran llegado a existir.
  • ¡Cuánta avaricia, necedad y estupidez concentradas! Las consecuencias de haber prohibido a toda una generación asentarse serán enormes. ¡Qué listillos hemos querido ser todos!

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raul

2 comentarios to “La verdad sobre el mercado inmobiliario español de Borja Mateo – Apuntes Breves”

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