Raul Barral Tamayo's Blog

Pasen Y Vean [R]

50 cosas que debes saber sobre tu comunidad de vecinos de Rafael González Tausz – Apuntes Breves

Posted by Raul Barral Tamayo en Martes, 30 de septiembre, 2014


© Rafael Gonzáles Tausz, 2012.
Editorial: Scyla Editores.

Comprar o alquilar una vivienda debería ser motivo de alegría y traer consigo una sensación de tranquilidad. Pero algunas veces puede convertirse en una fuente de conflictos derivados de la convivencia vecinal y de los entresijos legales que supone formar parte de una comunidad de vecinos.

Este libro se ofrece, de forma práctica y clara, una serie de pautas para que sepas exactamente cómo abordar las cincuenta situaciones problemáticas más habituales que pueden tener lugar en una comunidad.

Gracias a esta obra conocerás:

  • Los derechos y obligaciones que comporta adquirir una vivienda.
  • Qué medidas se pueden tomar ante un vecino incívico o un moroso.
  • Quién debe hacerse responsable de la reparación de goteras, filtraciones o humedades.
  • Cómo actuar si quieres hacer obras en tu piso y tu comunidad se opone.
  • Cómo proceder si no todos los vecinos quieren instalar un ascensor.

Rafael González Tausz ejerce como abogado y es experto en derecho inmobiliario. Es el director de Inmoabogados, un despacho formado por tres profesionales con experiencia y dedicación exclusiva en el ámbito de la práctica inmobiliaria. Es profesor en el Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid. Además, ha sido colaborador en diversas publicaciones sobre reformas y decoración del hogar.

Algunas de las cosillas que aprendí leyendo este libro que no tienen porque ser ni ciertas ni falsas ni todo lo contrario:

  • El derecho de las comunidades de vecinos o la llamda propiedad horizontal es una matería regida por una ley muy imperfecta, que precisa para su correcta comprensión del examen de casos concretos.
  • El libro no considera las particularidades de la propiedad horizontal catalana, para la que la propiedad horizontal común sólo es suplementaria en la medida en que no se contradiga sus disposiciones específicas ni los principios generales que la informan.
  • La comunidad de vecinos existe desde el momento en que se entrega la primera vivienda al comprados. Entonces habrá dos propietarios.
  • La comunidad de vecinos se genera desde el momento en que el promotor proyecta el edificio. Mientras el promotor sea el único propietario, la comunidad de vecinos no puede constituirse jurídicamente.
  • No todos los acuerdos del promotor perjudican a los propietarios.
  • El título constitutivo describe y configura el inmueble en su conjunto, y los elementos, los servicios y las instalaciones comunes con los que cuenta. También debe reflejar la cuota de participación que cada piso o local mantiene con respecto al resto de los elementos comunes.
  • Elemento privativo es todo espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. El resto es elemento común.
  • La comunidad de vecinos debe responder en todo caso. Si la problemática es muy urgente, debe encargarse de reparar los defectos constructivos y repercutir los gastos al responsable.
  • El propietario indemnizado por la comunidad debe costear su propia indemnización, excluyendo las costas procesales.
  • Cuando se vende sobre plano, la cláusula cuerpo cierto no tiene validez. Si la vivienda descrita en los planos no obedece a la realidad, hay un incumplimiento.
  • Antes de demandar, el presidente debe requerir al vecino que molesta, y la junta debe autorizar la demanda.
  • En una plaza de garaje puede aparcarse varios vehículos, salvo que los estatutos o las ordenanzas municipales lo prohíban, lo que suele ser excepcional. El problema real de estas situaciones es que estas infracciones pueden servir a las compañías de seguros como justificación para reducir la cuentía indemnizatoria.
  • La segunda convocatoria puede celebrarse media hora después y exige mayorías menos exigentes para adoptar acuerdos. Supone en la práctica la celebración de casi todas las juntas de propietarios en segunda convocatoria.
  • Cinco tipos de quorums:
    • La unanimidad del total de propietarios presentes o representados que a su vez suponga también el total de las cuotas de participación.
    • Las tres quintas partes o mayoría reforzada.
    • Un tercio del total de propietarios o minoría suficiente.
    • La mayoría absoluta, más del 50% de las cuotas de participación de la finca.
    • La mayoría simple de propietarios asistentes que a su vez represente la mayoría de cuotas de participación presentes. Este quinto quórum es el más utilizado en la práctica.
  • El cálculo del quórum de asistencia se debe hacer al principio de la reunión.
  • No por la ausencia sobrevenida de muchos vecinos dejamos de estar ante una junta de propietarios.
  • La mayoría de los tribunales contempla que la abstención no debe considerarse a efectos de conseguir la mayoría simple y la unanimidad en la junta.
  • El que se abstiene no vota. Ni se opone ni favorece decisión alguna, simplemente la consiente.
  • El presidente y el vicepresidente deben ser propietarios. El resto no tiene por qué serlo.
  • El presidente, si no puede ejercer el cargo, debe acudir al juez en un mes y aducir razones. El secretario no tiene esa posibilidad. Residir en el extranjero o padecer alguna incapacidad o enfermedad grave, podrían justificar la negativa.
  • Presidente, secretario y administrador responden de los daños y perjuicios ocasionados por actos hechos sin la debida diligencia de cualquier persona normal o sensata. El administrador profesional tiene una exigencia mayor.
  • Las actas no son imprescindibles para la existencia y eficacia de un acuerdo, sólo un medio de prueba. Un acuerdo es eficaz desde que se adopta, al margen de que se plasme correctamente en el acta o no.
  • El acta es cuestionable si muchos testigos asistentes a la junta la contradicen.
  • El cierre o aprobación del acta es responsabilidad del presidente y del secretario.
  • Existe la mala costumbre de dejar que la junta siguiente a la de la adopción del acuerdo apruebe el acta. Esto es un error. A lo sumo, podrá conocer las subsanaciones que se han planteado o dar lectura del acta, pero no aprobarla.
  • La mayoría de los tribunales no aplica un criterio formalista en las comunicaciones de convocatorias que se efectúan en el propio edificio.
  • El correo electrónico sin ningún tipo de firma digital ni certificación efectuada por terceras empresas no acredita la recepción de la comunicación.
  • Para impugnar un acuerdo debemos ser propietarios, haber votado en contra del acuerdo o no haber asistido. Será imprescindible abogado y procurador.
  • Los cerramientos de áticos y bajos suelen ser ilegales. Es necesaria la unanimidad de los vecinos, un consentimiento expreso o tácito de la comunidad y una licencia urbanística.
  • Es posible la expropiación de una parte del edificio para instalar un ascensor cuando no haya otra alternativa, mientras sea viable técnica y urbanísticamente, y existan ordenanzas que habiliten esa expropiación.
  • Para que exista un trato discriminatorio la comunidad tiene que haber actuado de forma distinta ante dos casos muy similares y amparados legalmente.
  • Los gastos de instalación del ascensor deben pagarse por todo el mundo, salvo excepciones. Los gastos de mantenimiento, sólo aquellos que lo usen.
  • ¿Cuándo prescriben las deudas por gastos generales? La opinión mayoritaria de nuestros tribunales sostiene que prescriben a los quince años desde que pudieron ser exigidas, en lugar de a los cinco años.
  • La vivienda responde de las deudas vencidas por gastos generales, correspondientes a la anualidad en curso y al año natural anterior.
  • El moroso tiene los mismos derechos que el resto, excepto el derecho de voto. Para exigirle el pago no pueden adoptarse medidas coercitivas distintas de la demanda judicial.
  • Si alguien es privado indebidamente del derecho a voto o un moroso vota cuando no debe, el acuerdo que se adopte con esta irregularidad no por ellos es nulo. Este acuerdo será nulo sólo cuando la irregularidad haya sido decisiva para la formación de la mayoría correspondiente.
  • No atenta contra el honor la publicación de los datos personales de los morosos en el tabón de anuncios si antes se ha intentado la notificación individual y se han expresado los motivos por los que se utiliza dicha publicación.
  • El monitorio es un procedimiento judicial especial que permite al presidente o al administrador de cualquier comunidad de vecinos la posibilidad de reclamar al moroso sin necesidad de abogado ni procurador.
  • El particula que vende su vivienda responde por los incumplimientos contractuales que se hubieran hecho durante quince años y por vicios ocultos durante seis meses desde que la vivienda se entregó.
  • El vendedor debe comunicar fehacientemente la venta a la comunidad para evitar ser responsable de las deudas por gastos generales anteriores y posteriores a la transmisión de la vivienda.

Enlaces relacionados:

Otros libros relacionados:

raul

Una respuesta to “50 cosas que debes saber sobre tu comunidad de vecinos de Rafael González Tausz – Apuntes Breves”

  1. […] Una revolución liberal para España de Juan Ramón Rallo – Apuntes Breves 50 cosas que debes saber sobre tu comunidad de vecinos de Rafael González Tausz – Apuntes&nbs… […]

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

 
A %d blogueros les gusta esto: